Nekustamo īpašumu attīstītāji formulē saprātīgus nosacījumus

– 2021. gada nogalē YIT iepazīstināja ar jauno dzīvojamo kompleksu Mārpagalmi, kura būvniecība tik tikko sākusies. Pastāstiet, lūdzu, par šo projektu mūsu lasītājiem.

– Mārpagalmi ir liels projekts Āgenskalnā. Esam iecerējuši uzbūvēt šeit vairāk nekā 600 dzīvokļu, to būvēsim piecos posmos. Iespējams, ka vēlāk papildināsim projektu arī ar biroju ēku. Pirmajā posmā būvēsim ēku ar simts dzīvokļiem Zemaišu ielā 3. Tā būs piecstāvu ēka ar trīs korpusiem, kas izvietoti П formā.
Šajā projektā piedāvāsim pircējiem dzīvokļus divās dažādās klasēs, ko paši definējam kā standarta un komforta klasi. Vienā pirmās ēkas korpusā būs standarta klases dzīvokļi, abos pārējos – komforta klases dzīvokļi. Kāda ir atšķirība? Komforta klases dzīvokļu ēkās tiks ierīkota pazemes autostāvvieta, tajās paredzēti plašāki dzīvokļu plānojumi, augstāki griesti un arī noliktavas telpas personisko mantu glabāšanai.

Standarta klases dzīvokļu ēkā nebūs pazemes autostāvvietas, tās iemītnieki varēs novietot automašīnas kompleksa teritorijā. Arī noliktavu skaits ir mazāks nekā dzīvokļu skaits. Ceram, ka atšķirības nebūs ļoti, būtiskas savukārt samazinot dažas piedāvājuma pozīcijas, tas ļauj YIT paplašināt pircēju loku, jo varēsim piedāvāt pieejamāku cenu. Pircēji paši noteiks savas prioritātes: ja ir svarīgs griestu augstums, silta pazemes autostāvvieta un ir pietiekami finanšu līdzekļi, viņi būs gatavi maksāt vairāk. Ja dzīvokļa iegādei pieejamais budžets ir mazāks, bet, ja ir vēlēšanās dzīvot jaunā ēkā un iecienītā Rīgas apkaimē, tad pirks standarta klases dzīvokļus.
Svarīgi, ka dažādas klases dzīvokļi atrodas vienā ēkā. Nav tā, ka vienā kompleksa daļā dzīvos turīgāki iedzīvotāji, bet citā – mazāk turīgi. Apzaļumotais iekšpagalms, ko izveido П formā izvietotie korpusi, būs kopīgs visiem iemītniekiem. Ēkai būs vienots arhitektoniskais risinājums. Visās kāpņu telpās tiks ierīkoti lifti. Saskaņā ar būvnoteikumiem piecstāvu namos lifts nav obligāts, bet mēs uzskatām, ka YIT projektiem ir jābūt ērtiem un piemērotiem mūsu galvenajai mērķauditorijai – jaunām ģimenēm ar bērniem. Ir svarīgi, lai ģimenes ar bērniem var ērti nokļūt ceturtajā un piektajā stāvā, lai tas nav apgrūtinoši arī viņu vecākiem. Lifta ierīkošanas izmaksas nav tik augstas, lai nevarētu to atļauties. Piemēram, Skandināvijas valstīs liftus ierīko visās ēkās, kur ir trīs stāvi un vairāk.
Dzīvokļu plānojumus izstrādājām pēc saviem standartiem. Galvenokārt te būs divistabu un trīsistabu dzīvokļi, kā arī daži četristabu un pavisam nedaudz vienistabas dzīvokļu. Mūsuprāt, studio tipa dzīvokļi ir pieprasīti Rīgas centrā, bet pilsētas apkaimēs šis piedāvājums klientiem nešķiet tik pievilcīgs.

– Cik plaši būs dzīvokļi?

– Šeit tie būs tikpat plaši, kādus jau esam veiksmīgi izveidojuši citos projektos: četristabu dzīvokļi ir apmēram 80 kvadrātmetru platībā, trīsistabu – nedaudz pārsniedz 60 kvadrātmetrus, divistabu – līdz 45 kvadrātmetriem. Nekustamo īpašumu tirgū var skaidri redzēt, ka pēdējo desmit gadu laikā visi lielie nekustamo īpašumu attīstītāji Latvijā ir optimizējuši savu dzīvokļu platības.
Mārpagalmi pirmo kārtu plānojam nodot ekspluatācijā 2023. gada pirmajā pusgadā. Pārējām kārtām precīzus termiņus šobrīd nevaru pateikt: mēs skatīsimies, cik raiti veiksies ar pirmās kārtas dzīvokļu pārdošanu. Es domāju, ka rezultāti būs labi. Līdz pat decembrim mēs projektu plaši nereklamējām, taču, tiklīdz nopublicējām informāciju par Mārpagalmiem YIT mājaslapā, uzreiz saņēmām interesentu zvanus un vēstules.
Par šo projektu vēl varu piebilst, ka, ja tuvākajā laikā tiks apstiprināts jaunais Rīgas attīstības ģenerālplāns, tad nākamajās kārtās būvēsim sešstāvu ēkas.

– Vai pēdējā gadā pieredzētais būvmateriālu cenu pieaugums ir radījis sarežģījumus?

– 2021. gada pirmais pusgads bija smags, bet kopš rudens galveno būvmateriālu cenas, šķiet, ir stabilizējušās. Lai gan līmenis, kurā tās ir stabilizējušās, ir augstāks, nekā tas bija pirms pandēmijas. Nepatīkams faktors ir tas, ka joprojām pieaug cenas energoresursiem. Tomēr vienlaikus pieaug arī potenciālo pircēju algas, un tas šo situāciju izlīdzina. Arī inflācija aug. Saskaņā ar oficiāliem datiem būvniecības izmaksas pieaugušas par 11%. Vai tas mums rada lielas problēmas? Gan jā, gan nē. Būvniecības pašizmaksa pieaug, bet palielinās arī pārdošanas cenas. Šie procesi notiek savstarpēji samērīgi. Būvmateriālu sadārdzinājums lielākas problēmas rada tiem, kuri izpilda valsts pasūtījumus, jo tur ir fiksēta pasūtījuma cena. Savukārt mēs, YIT, paši būvējam un paši pārdodam.

– No kā ir jāatsakās, lai varētu maksimāli samazināt jauno projektu pašizmaksu?

– Mēs neatsakāmies ne no kā, kas varētu ietekmēt mūsu darba kvalitāti. Uz visām šīm norisēm skatāmies no cita skatu leņķa. Mums pats svarīgākais ir uzbūvēt tādu produktu, kas būtu pieejams vietējiem klientiem. Dzīvokļu cenām ir jāatbilst pirktspējai. Tādēļ ar lielu rūpību izstrādājam funkcionālus plānojumus, kur nav liekas un neizmantotas platības. Lai trīsistabu dzīvokļu platība nedaudz pārsniedz 60 kvadrātmetru, nevis 70. Šāda pieeja ļauj mums piedāvāt produktu par pieejamu cenu arī tad, kad pieaug viena kvadrātmetra izmaksas. Un tas ir vissvarīgākais!
Acīmredzami, ka jauno mājokļu cenas Rīgā turpinās augt, šogad vismaz par 10%. Latvijas klientiem ir jāsaprot, ka Rīgas jauno projektu cenas ir būtiski zemākas nekā Viļņā un, jo īpaši, Tallinā. Igaunijas galvaspilsētas rajonā, kas ir salīdzināms ar mūsu Purvciemu, jauno projektu cenas ir ap 2 600 – 2 800 (!) eiro par kvadrātmetru. Vasarā cenas Tallinā stabilizējās, bet rudenī atkal pieauga. Rīga šajā ziņā nav īpaša vai unikāla. Mūsu cenas pielīdzināsies kaimiņvalstu cenām. 2021. gadā YIT projektu cenas pieauga par 5-10%.

– Vai 2021. gadu jūs raksturotu kā veiksmīgu jūsu uzņēmumam?

– Nepārprotami, jā! Darījumi tika slēgti raiti, 2021. gadā mūsu projektos esam pārdevuši vairāk nekā 250 dzīvokļu. 2021. gada pirmajā ceturksnī izpildījām plānotos rezultātus, kopš pavasara būtiski pārsniedzām iepriekš iecerēto. Arī mūsu YIT kolēģiem Igaunijā un Lietuvā ir līdzīgi rezultāti. Esam paradoksālā situācijā: jaunais projekts ir pilnībā rezervēts jau trīs vai četrus mēnešus pēc būvniecības uzsākšanas. Šādā situācijā ir likumsakarīgs jautājums, vai bija pareizi noteikta sākotnējā pārdošanas cena? Tomēr tas ir fakts, ka šāda tendence ir izveidojusies. Un mēs attiecīgi reaģējam. Piemēram, mūsu projekta Silvas nami otrās ēkas pārdošanu sāksim tikai janvāri, kaut arī ēkai jau ir gandrīz gatavs karkass. Pieprasījums ir tik liels, ka mēs vēlamies izprast, kāda ir cena, kuru pircējs ir gatavs maksāt. Domāju, tā varētu būt par 10% augstāka nekā cenas šī projekta pirmajā ēkā.

– Kāds kopumā bija 2021. gads katrā YIT projektā, kuru jūs pārdodat?

– Pirmkārt, esam pabeiguši kompleksa Annas parks būvniecību Imantā, nodevām ekspluatācijā pēdējo – ceturto ēku, un esam pārdevuši visus dzīvokļus.
Rudens sākumā pabeidzām kompleksa Green City trešo ēku, arī tur visi dzīvokļi tikpat, kā ir pārdoti. Šobrīd būvējam ceturto ēku, bet šos dzīvokļus nepārdosim, tie tiks izīrēti. Šo ēku pārdodam īres fondam, kurā YIT mātes uzņēmums ir viens no līdzīpašniekiem.

Žagatu ielā 7 pašlaik būvējam projektu Safrāns – tas būs gatavs dzīvošanai 2022. gada vasarā, vairāk nekā 60% dzīvokļu šeit ir pārdoti. Rezervācijas strauji pieauga šoruden. Jāpiebilst, ka projekts Safrāns atrodas Purvciemā, kur ļoti trūkst jauno projektu, ko pabeigs tuvākajā laikā.
Pirmajā Silvas namu ēkā, kas atrodas Dzelzavas ielā 110, rezervēti vairāk nekā 80% dzīvokļu. Domājam, ka vasarā, kad ēku nodos ekspluatācijā, visi dzīvokļi būs jau pārdoti. Iespējams, ka izpārdosim visu jau ziemā. Jau iepriekš minēju, ka otrās ēkas pārdošanu sāksim janvārī. Šajā projektā paredzētas vēl divas ēkas. Trešās ēkas būvniecību plānojam sākt aprīlī, ceturto – 2022. gada rudenī. Visu Silvas namu kompleksu domājam pabeigt ļoti raiti, tas iepriecinās tā nākamos iemītniekus – viņi jau pavisam drīz varēs uzsākt dzīvi labiekārtotā vidē.
Vairums pircēju šogad darījumu veikšanai piesaistīja banku kredītus. Ģimenes ar bērniem un jaunie speciālisti labprāt izmanto priekšrocības, ko piedāvā finanšu institūcijas Altum pārvaldītā valsts atbalsta programma mājokļa iegādei.
Lai novērstu nelegāli iegūtu līdzekļu legalizēšanu, mēs rūpīgi pārbaudām klientu naudas izcelsmi, līdzīgi kā to dara visi nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki. Tas aizņem laiku un papildu resursus.

– Rīgas centrā, Tērbatas ielā, YIT pašlaik būvē projektu, kas nonācis investīciju fonda īpašumā. Kad tiks pabeigts šis projekts?

– Pabeigsim to 2023. gadā, tas paredzēts tikai un vienīgi izīrēšanai. Pirmos īrniekus šī ēka uzņems 2023. gada rudenī. Šajos dzīvokļos veiksim pilnu iekšējo apdari, ierīkosim virtuvi, iebūvētās mēbeles un skapjus.

– Vai rodas sajūta, ka jauno dzīvokļu piedāvājums netiek līdzi pieprasījumam, kas pandēmijas laikā Rīgā ir pieaudzis?

– Absolūti piekrītu. Šobrīd jauno dzīvokļu tirgū dominē pārdevēji un projektu attīstītāji. Šoziem piedāvājumā ir vien 900 – 1 000 jauni dzīvokļi, daudzi no tiem vēl ir būvniecības stadijā. Tas ir ļoti niecīgs skaits, ņemot vēra, ka pēdējā gada laikā Latvijas galvaspilsētā un tās apkārtnē pārdoti vairāk nekā 2 500 jauni un renovēti dzīvokļi.
Pašreiz piedāvājumā esošais nepietiks pat pusgadam. Turklāt Rīgā, kas Baltijā ir lielākā pilsēta, jauno dzīvokļu darījumu apjoms ir mazāks nekā Viļņā (5 000 jauno dzīvokļu gadā) un Tallinā (3 500). Šādā situācijā, kad pieprasījums ir liels, Latvijā strādājošie nekustamo īpašumu attīstītāji var noteikt savus saprātīgus nosacījumus.

– Un vai šādā situācijā YIT cenšas paātrināt savu jauno projektu attīstību?

– Protams, kad varam, cenšamies paātrināti sagatavot jaunos projektus, bet šis process nav viegls. Visam ir savs laika cikls: jāiegādājas zemes gabals, jāveic projektēšanas darbi un jāsaņem projekta apstiprinājums, jāuzsāk būvniecība. Rīgā gan tiek pārdoti jau gatavi projekti, bet tie ir veci un neatbilst mūsdienu tirgus prasībām. Pavisam nesen izvērtējām kādu zemes gabalu Purvciemā, kam jau bija izstrādāts projekts. Tajā trīsistabu dzīvokļu platība sasniedz 100 kvadrātmetrus, divistabu dzīvokļu – 60 kvadrātmetru. Ja šobrīd pircējiem piedāvāsim šādus dzīvokļus, mēs tos tirgosim ļoti, ļoti ilgi. Šādi projekti ir jāpārstrādā, kas ir gan laikietilpīgi, gan pieprasa finansiālu ieguldījumu.

– Kādus jaunus kompleksus varam sagaidīt no YIT 2022. gadā?

– Kā pirmo minēšu Riverstone Residence projekta paplašināšanu Ķīpsalā – šis projekts gan nav pilnībā jauns. Šajā kompleksā pagaidām uzbūvēta viena ēka ar desmit dzīvokļiem. Plānojam būvēt vēl piecas šādas ēkas, t.i., vēl gandrīz 50 dzīvokļu. Visas šīs ēkas būvēsim vienlaikus. Mēs redzam, ka ir labs pieprasījums pēc biznesa klases dzīvokļiem, kuru viena kvadrātmetra cena ir ap 3 000 eiro.
Mūsu īpašumā ir zemes gabals Mežciemā, Kaivas ielā. Pašlaik te veicam projektēšanas darbus, būvniecību uzsāksim laika posmā no 2022. gada beigām līdz 2023. gada sākumam.

– Kā jums šķiet, kāda 2022. gadā būs budžeta klases mājokļa cena, kuru vidējais Latvijas pircējs būs ar mieru maksāt?

– Varu atbildēt tikai par mūsu projektiem. Vidējās cenas YIT standarta klases projektos būs 2 200 eiro par kvadrātmetru. Es domāju, ka cenas nesamazināsies, tas varētu notikt, tikai sabrūkot visai ekonomikai. Pašlaik nekas par to neliecina.
Manas gaidas par 2022. gadu ir samērā pozitīvas. Saskaņā ar dažādām prognozēm Latvijas IKP turpinās augt par apmēram 4%-5% gadā. Priecē tas, ka 2021. gadā mūsu valsts ir piesaistījusi vairāk tiešo investīciju nekā Igaunija un Lietuva. Tas jau sen nebija bijis un liecina, ka investori uzticas Rīgai un ir gatavi ieguldīt šeit savus līdzekļus. Lielo komercobjektu un daudzdzīvokļu māju, kur ir vairāk nekā 100 dzīvokļu, saskaņošanai ir izveidots ”zaļais koridors”. Paldies, Rīgas pilsētas būvvaldei. Tagad saskaņot ir vieglāk un ātrāk. Vēl tikai vajadzētu pievienot šim procesam arī uzņēmumus: Rīgas ūdens, Rīgas Siltums un saskaņošanas procedūras ar departamentiem.
Savukārt cilvēkiem vajadzētu padomāt, vai ir vērts turēt naudu banku kontos laikā, kad inflācija sasniedz 6%-8% gadā un nauda zaudē savu vērtību. Iespējams, ja ir vajadzīgs nekustamais īpašums, šis ir īstais laiks tā iegādei?!

Raksta autors: Romans Golubevs, žurnāls "Kvadrātmetrs", varianti.lv