Par pēdējos gados piedzīvotajiem izaicinājumiem nekustamā īpašuma tirgū un nākotnes tendencēm

Kopš kovidepidēmijas gan pasaules, gan arī Latvijas ekonomika iet cauri savā ziņā turbulencei – tiklīdz tiek pārdzīvotas vienas krīzes sekas, sākas nākamā Krievijas agresijas Ukrainā dēļ, kas attiecīgi ietekmē gan ekonomiku un biznesu kopumā, gan katru personu individuāli. Kā šajā laikā klājas YIT LATVIJA? Kas ir lielākie izaicinājumi?

Kā atceramies, 2019. gada beigās pasaulē sākās inflācijas kāpums, tostarp pieauga arī materiālu cenas, taču šie faktori nebija tik kritiski biznesam. Lielākais satricinājums nāca tieši 2020. gada martā, kad sākās Covid-19 pandēmija. Tad, sevišķi nekustamo īpašumu nozarē, iestājās tāda liela pauze, neziņa par to, kas notiks tālāk. Un tad bija pat prognozes, ka tuvākajā laikā varam piedzīvot kaut ko līdzīgu 2008.–2009. gadam – lielu krīzi nekustamā īpašuma darījumos, cenas strauji nokritīs, un viss strauji kļūs slikti. Īstenībā tā nemaz nenotika: 2020. gada rudenī pieprasījums un attiecīgi arī darījumi nekustamā īpašuma tirgū atjaunojās, varbūt nedaudz izmainījās tas, ko cilvēki gribēja nopirkt. Kovidkrīzes ietekmē daudzi izvēlējās pirkt īpašumus laukos, lai būtu tuvāk dabai. Bet, ja runājam tieši par dzīvokļu pircējiem, bija vērojama tendence, ka ģimenes mēģināja nopirkt, tā nosacīti sakot, vēl vienu nelielu istabu, ko izmantot kā darba kabinetu, kur strādāt attālināti no mājām.

Taču tas, ko nekustamā īpašuma tirgus pazaudēja 2020. gada pirmajā un otrajā ceturksnī, ar uzviju tika atgūts gada beigās un 2021. gada sākumā. Faktiski 2020. gada vasaru mēs atceramies arī kā Baltijas burbuli, kad Latvijā atpūsties brauca igauņi un lietuvieši un pie mums ekonomikā bija vērojama gana liela aktivitāte. Protams, pieredzējām, ka kovida laikā pasaules valstis ļoti dažādi reaģēja uz pandēmiju, piemēram, ASV tajā laikā iepludināja lielus finanšu līdzekļus savā ekonomikā, to pašu darīja arī Eiropas Centrālā banka, tādā veidā daudz vieglāk pārvarot kovida ietekmi. Protams, šāda naudas drukāšana nevarēja palikt bez sekām – sākās straujš inflācijas pieaugums, bet tas varbūt nebija pat tik kritiski līdz tam brīdim, kad 2022. gadā Krievija iebruka Ukrainā, kas izraisīja tiešām milzīgu šoku, it sevišķi būvniecības nozarē Latvijā. Būtiski kāpa cenas vairāku veidu materiāliem, piemēram, tērauda stiegrām, kas ir viens no būtiskākajiem būvniecības materiāliem, dažādiem hidroizolācijas materiāliem, apdares materiāliem – nevarēja saprast, vai tos vispār varēs dabūt, un, ja arī varēs dabūt, tos bija iespējams iegādāties un atvest no pilnīgi citām valstīm par pilnīgi citām cenām. Brīžiem cenas bija divreiz augstākas nekā pirms Krievijas agresijas sākuma. Tas, protams, radīja lielu stresu. Un mēs zinām – gan publiskajos, gan privātajos pasūtījumos sākās runas par iespējamām cenu indeksācijām, brīžiem daži būvniecības projekti vispār tika apturēti, jo nevarēja saprast, vai materiāli būs vai nebūs un par kādu cenu tie būs. Tolaik daudzi no nekustamo īpašumu attīstītājiem, īpaši mazākie, faktiski izskatīja iespēju vai nu pilnībā pārtraukt būvniecības procesu, vai arī neuzsākt jaunus projektus šajā milzīgās nenoteiktības situācijā.

Protams, pieauga ne tikai būvmateriālu cenas un deficīts, bet arī energoresursu cenas. Atcerēsimies, gāzes cena uzlidoja augšā līdz pat 250 eiro par megavatstundu, kas ir 5–6 reizes vairāk nekā normālā cena. Tas viss radīja ļoti daudzus jautājumus – kāda būs inflācijas attīstība un cik tālu tā augs? Tam visam savukārt sekoja Eiropas Centrālās bankas lielā ofensīva, lai ierobežotu augošo inflāciju, īpaši šogad strauji ceļot EURIBOR likmes, un mēs redzam, ka tās ir sasniegušas gandrīz vēsturiski augstāko līmeni pēdējo 20 gadu laikā. Tas arī, neapšaubāmi, ir radījis diezgan negatīvu ietekmi, īpaši šogad, uz nekustamā īpašuma nozari.

Vai ir kādi ir pozitīvie faktori?
Skatoties uz šo gadu, jāteic, ka ir arī pozitīvie faktori. Redzam, ka inflācija nupat būtiski ir kritusies – pēdējā mēnesī Latvijā tā bija jau 3,3%, kas ir ļoti tuvu salīdzinoši pieņemamam rādītājam. Tāpat, saskaņā ar oficiālo statistiku, redzam, ka sāk pieaugt cilvēku ienākumi. Laikā, kad inflācija bija 20%, iedzīvotāju reālie ienākumi faktiski kritās – tas ir neapšaubāmi, jo algu pieaugums 6–8% robežās nespēja kompensēt milzīgās inflācijas ietekmi. Pašlaik situācija ir pagriezusies otrādi – cilvēku ienākumu pieaugums apsteidz inflāciju, sevišķi šāgada otrajā pusgadā, un tas vieš cerības, ka iedzīvotāju maksātspēja uzlabosies, kā rezultātā viņi atkal varēs nedaudz brīvāk apsvērt ieguldījumus nekustamajā īpašumā. Arī visas energoresursu cenas ir atgriezušās gandrīz normālā līmenī – gan elektrībai, gan gāzei. Šobrīd svarīgi, lai valdības pieņemtie lēmumi par 2024. gada budžetu gan iedzīvotājiem, gan uzņēmējiem nenestu negaidītus pārsteigumus. Ja tas nenotiks, domāju, inflācijas līmenis nākamajā gadā būs normas robežās un arī mājokļu pieejamība uzlabosies.

Cik lielā mērā jūsu biznesu ietekmē kredītu, tostarp hipotekāro kredītu, procentu likmju būtiskais kāpums? Kā tas ietekmē YIT LATVIJA projektu realizāciju un pabeigto projektu pārdošanu gala pircējiem? Politiķi mēģina kaut kādā veidā situāciju risināt. 9. novembrī Saeima otrajā lasījumā atbalstīja grozījumus Patērētāju tiesību aizsardzības likumā, ar kuriem plānots no 2024. gada ieviest hipotekārā kredīta ņēmēju aizsardzības nodevu, vienlaikus par likumprojektu atbildīgā komisija uz trešo lasījumu gatavos priekšlikumus, kā nodrošināt atbalstu ģimenēm ar bērniem. Vienlaikus paralēli šim visam politiķi aktīvi spriež par iespējām atbalstīt kredītņēmējus vēl ar citiem mehānismiem. Atsevišķi priekšlikumi pat izpelnījušies nopietnu kritiku, tostarp bažas, ka tas beigās var pamatīgi iedragāt kreditēšanas tirgu Latvijā.
Publiskajā telpā līdz šim ir dzirdētas vairākas versijas, kas varētu būt vērstas uz esošo kredītņēmēju aizsardzību, un te mēs runājam par tiem kredītiem, kas jau ir izsniegti, īpaši līdz 2023. gada 31. oktobrim. Tātad valdība grib pateikt, ka tie, kuri paņēmuši kredītus šogad, paši apzinājās, ko dara. Līdz ar to valdība savus atbalsta pasākumus vērš uz to iedzīvotāju aizsardzību, kuri kredītus ņēma laikā, kad kredītprocentu likmes bija salīdzinoši zemas – tagad tās ir pieaugušas, bet cilvēki ar šādu pavērsienu jeb kredīta sadārdzinājumu nebija rēķinājušies. Kāds variants tiks pieņemts beigās, vēl nav līdz galam skaidrs, līdz ar to komentēt potenciālos risinājumus ir diezgan grūti, jo patlaban domas un risinājuma projekti mēdz mainīties strauji.

Viens priekšlikums ir atmaksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli, izskanot 2000 eiro. Faktiski tas nozīmē, ka cilvēki gada laikā varētu dabūt atpakaļ 400 eiro kā IIN atmaksu. Var saprast lēmumu pieņēmēju apsvērumus – viņi grib panākt, lai cilvēki maksimāli legalizētu savus ienākumus, kas, protams, ir atbalstāmi. Vēl dzirdēta ideja – maksājamo procentu pieauguma kapitalizācija, kas domāts aptuveni tā – ja cilvēks maksā šobrīd 500 eiro procentos, bet normālā situācijā būtu jāmaksā 200 eiro, tad tos 300 eiro viņš varētu pielikt klāt pie kredīta pamatsummas un maksāt vai nu vēlāk, vai būtu kāds cits risinājums. Tomēr jāsaprot, ka tā būtu procentu maksāšana par procentiem kas nav līdz galam korekts un godīgs modelis. Savukārt trešais priekšlikums paredz uz pusi samazināt procentu maksājumus bankām, ko varētu traktēt kā visai populistisku gājienu, un šobrīd jau izskan, ka varētu būt kāda speciāla nodeva bankām 0,5% apmērā no tā sauktās virspeļņas. Katrā ziņā improvizācijas ir ļoti dažādas, bet es vēlreiz gribu atgādināt, ka tas faktiski attieksies tikai uz tiem, kuriem ir kredīti ņemti līdz šāgada janvārim.

Tomēr – atminoties gan banku pārstāvju, gan citu finanšu jomas pārzinātāju izteiktos pieņēmumus – kaut kādā mērā pastāv risks, ka tāds vai šāds lēmums beigās var ietekmēt nākotnes kredītu cenas.
Protams, pilnībā jums piekrītu. Tas ir tas jautājums, par kuru neviens šobrīd vispār nerunā un neskata. Mums jāsaprot, ka šāds lēmums varbūt varētu palīdzēt tiem iepriekšējo kredītu ņēmējiem, bet tajā pašā laikā tas var vispār apturēt ekonomiku, apturēt kreditēšanu, kas jau šobrīd ir vāja. Vai tas ir mūsu mērķis?

Mēs redzam, ka pietiekami veiksmīgi modeļi šobrīd ir kaimiņvalstīs, piemēram, Polijā, kur nekustamā īpašuma tirgū jūlijā tika ieviests pilnīgi cits modelis. Līdzībās runājot, tas ir sava veida Polijas "Altum" programmas modelis, pirmo dzīvokļu pircējiem piešķirot virkni priekšnoteikumu. Piemēram, kredīta likme tiek fiksēta uz desmit gadiem 2% līmenī (hipotekārais maksājums), savukārt viss, kas ir virs šīs likmes, tiek samaksāts no valsts bankām, tādā veidā sekmējot augstu apmierinātības pakāpi visos iesaistītajos: bankas apmierinātas, jo saņem savu naudu, valsts ir palīdzējusi iedzīvotājiem, savukārt iedzīvotāji pērk dzīvokļus un paliek Polijā, viņiem ir saprotams un paredzams kredītmaksājums, turklāt pēc desmit gadiem viņi var pārkreditēties atbilstoši tirgus situācijai.

Arī YIT struktūrvienībā Polijā redzam, ka nekustamā īpašuma tirgus ir ļoti labā situācijā. Jāsaprot, ka katrs eiro, kas tiek investēts nekustamā īpašuma tirgū, ģenerē papildu naudu, kas tiek tērēta pārējos servisos – mēbeļu, televizoru, ledusskapju un citu lietu iegādei. Un tādā veidā notiek ekonomikas augšana.

Tomēr, kas patiešām ir ļoti objektīvs rādītājs, tas ir fakts, cik augstas ir kredītu likmes Baltijā un īpaši Latvijā. Šajā ziņā gan mēs redzam, ka likmes pie mums ir virs visām Eiropas vidējām likmēm, kamēr virknē valstu šīs likmes ir zem EURIBOR. Tas raisa jautājumu – kāpēc tā? Redzam, ka diemžēl Baltijā un Latvijā banku konkurence ir nepietiekama, kas sekmē to, ka Latvijā banku riski tiek pārcenoti.

Mēs esam NATO un ES dalībvalsts. Latvija nav riskants pasaules nostūris, kurā būtu riskanti investēt. Turklāt atsaukšanās uz iepriekšējo krīzi, kas bija pirms 15 gadiem, arī vairs neiztur kritiku – krīze ir aizgājusi, visi īpašumi ir pārdoti, pat individuālās maksātnespējas ir pabeigtas. Tomēr, salīdzinot hipotekāro kredītu procentu likmes pie mums un citviet Eiropas Savienībā, mēs esam pirmajā vietā, proti, kredīti Latvijā ir visdārgākie. Un tas raisa jautājumus. Piemēram, mums banku pievienotā likme, ko pievieno EURIBOR, ir 1,6– 1,9%, vidēji Eiropā, pat Somijā, tā ir vismaz divreiz zemāka. Šajā ziņā Saeimas Budžeta komisijas vadītājam Jānim Reira kungam varbūt pat ir taisnība, ka bankas ir pārcenojušas riskus, savukārt konkurence banku sektorā nav pietiekama, līdz ar to tirgus neattīstās tempā, kādā vajadzētu.

Kāds vispār ir YIT vidējais klients? Kādas ir viņa prasības (kvalitāte, plānojums, atrašanās vieta u. tml.), izdarot izvēli par mājokļa iegādi? Vai klientu vēlmes un nosacījumi ir auguši, salīdzinot ar situāciju pirms pieciem gadiem? Tagad populāra ir zaļā domāšana, gudrās mājas un tamlīdzīgi. Cik daudz jums nācies pielāgoties jaunajām klientu vēlmju tendencēm?
Mājokļu būvniecībā mums ir divas pamata kategorijas, ko attīstām – komforta tipa projekti un standarta tipa projekti, kas atšķiras gan ar apdarēm, gan risinājumiem. Vienlaikus jāteic: globālā tendence ir, ka cilvēki ir gatavi iegādāties kompaktākus mājokļus. To novērojam jau ilgtermiņā – tā bija pirms 20 un 10 gadiem un būtībā turpinās arī šobrīd, turklāt ne tikai pie mums, bet arī Skandināvijā. Pircēji rēķina katru kvadrātmetru, jo beigās tas atspoguļojas šī produkta cenā, kā arī tālākajās ekspluatācijas izmaksās. Vienlaikus mazākas platības dzīvokļos, lai arī tie ir projektēti ļoti funkcionāli, ir ierobežotas papildtelpu iespējas, piemēram, noliktavas, līdz ar to katram individuāli ir ieteicams izvērtēt un sabalansēt savai situācijai atbilstošāko risinājumu, kas kalpos ilgtermiņā.

Nemainīgi aktuāli ir sekot līdzi arī dzīvojamās ēkas energoefektivitātei – gan rekuperācijai, gan pēdējā laikā arī saules paneļu uzstādīšanai, kas gan arī šobrīd ir ar lielu jautājuma zīmi.

Tikmēr, atgriežoties pie klientu uzvedības, jāteic, ka komforta klases klientiem šobrīd varbūt ir nedaudz lielāki ienākumi un viņus neticamā kārtā pat mazāk ir ietekmējusi EURIBOR likmju celšana – tā kā ienākumi ir augstāki, viņi var atļauties vieglāk nopirkt dzīvokļus. Turklāt šī iedzīvotāju grupa uz darījumu skatās nedaudz citādāk, jo 20 gadu laikā šī mainīgā EURIBOR likme regulāri mainīsies – gan pieaugs, gan kritīs. Pēdējo 20 gadu periodā šī ir trešā reize, kad likme ir uzlēkusi tik augstu. Mēs paredzam, ka jau nākamgad likme stabilizēsies un pat kritīsies.

Savukārt standarta vai ekonomiskās klases segmenta klienti visbiežāk ir ģimenes ar ne tik augstiem ienākumiem kā komforta klasē – tie, kuri, iespējams, šobrīd izvēlas starp otrreizējo tirgu un jaunajiem projektiem. Protams, šo segmentu EURIBOR likmes ietekmē būtiski, un faktiski arī bankas ļoti piesardzīgi šos klientus vērtē, un nereti viņi vienkārši nespēj kvalificēties kredītiem. Pie mums tas atbalsojas dzīvokļa izvēlē – ģimene, kura sākotnēji plāno iegādāties trīsistabu dzīvokli, beigās paliek pie divistabu dzīvokļa, jo vēlas dzīvot jaunā, modernā ēkā, maksāt mazāk par energoresursiem, par ēkas apsaimniekošanu, bet trīsistabu mājokli tomēr nevar atļauties.

Starp citu – kāpēc Latvijā tā īsti nav attīstījies īres dzīvokļu tirgus? Kad runā par nekustamā īpašuma tirgus jaunajiem projektiem, pārsvarā runa ir par pirkšanu un pārdošanu, kas automātiski nozīmē, ka īres tirgū patiesībā tādu tiešām labu piedāvājumu nav, turklāt īres cenas jebkurā gadījumā ir milzīgas. Tā ir biznesa piesardzība vai vienkārši šī niša nav attīstījusies? Vecajā Eiropā situācija ir pavisam citādāka.
Jāteic, ka iepriekšējais Īres likums bija spēkā no 1993. gada un tas bija savā ziņā denacionalizācijas rezultāts, kurā tika aizsargāti īrnieki, bet ēku īpašnieki būtībā bija pilnīgi beztiesiskā situācijā. Ja īrnieki nedarīja kaut ko nelikumīgu, tad īpašniekam pat nebija iespēju normāli cīnīties ar īres nemaksātājiem. Tieši tāpēc praktiski viss īres tirgus bija pelēkajā zonā un visi lielie institucionālie tirgus spēlētāji, piemēram, Skandināvijas pensiju fondi, vienkārši Latvijas tirgū neredzēja perspektīvas un nenāca iekšā.

Līdz ar būtiskiem Īres likuma grozījumiem šobrīd tiesiskais regulējums ir modernākais Baltijā un ļoti sabalansēti aizsargā gan izīrētāju, gan īrnieku intereses. Turklāt likums tagad arī motivē tirgus dalībniekus strādāt t. s. baltajā zonā. Līdz ar to institucionālie spēlētāji ienāk īres tirgū – vairākas kompānijas, tostarp arī YIT LATVIJA, ir attīstījuši nekustamā īpašuma portfeli tieši īres tirgū. Piemēram, mēs ar partneriem Rīgā esam uzbūvējuši un šogad pavasarī un vasarā nodevuši ekspluatācijā divus projektus ar kopumā 250 dzīvokļiem. Redzam, ka atsaucība ir ļoti liela – tā tiešām ir viena no alternatīvām, ko izvēlēties, piemēram, jaunajām ģimenēm, jo īres maksājums šobrīd divistabu dzīvoklim jaunā, modernā mājā ir aptuveni 500– 550 eiro mēnesī, kamēr kopējais kredītmaksājums tādam pašam dzīvoklim var būt pat 700–750 eiro mēnesī. Protams, ir nepieciešams laiks, lai šos projektus sagatavotu, attīstītu, uzbūvētu, bet redzam, ka virkne attīstītāju un arī investoru tam ir pievērsušies.

Tomēr valsts līmenī ir jāsaprot, vai šī alternatīva ir tas, kas mums kā valstij ilgtermiņā ir vajadzīga. Mums tomēr vajag, lai šīs jaunās ģimenes un cilvēki ar augstiem ienākumiem nevis īrētu šodien Rīgā, rīt Berlīnē, bet parīt varbūt Minhenē, aizbraucot prom no Latvijas ar visu ģimeni, bet, lai viņi nopirktu dzīvokli Latvijā, piesaistītu sevi savai zemei. Tāpēc valstij būtu ar dažādām atbalsta programmām vairāk jāveicina dzīvokļu iegādes iespējas.

Vēl viens aktuāls jautājums šobrīd ir izmaiņas būvnormatīvos saistībā ar karstā ūdens piegādi jaunajos daudzdzīvokļu namos. Kā vērtējat šīs izmaiņas? Ko tas nozīmē gan projekta attīstītājam, gan arī mājokļa pircējam?
Tas vairāk ir jautājums par cilvēku ērtībām, kādā veidā notiek norēķini par karsto un arī auksto ūdeni. Šim visam stāstam ir diezgan sena vēsture, kas nāk vēl no padomju laika apbūves. Proti, kā piemēru minēšu četristabu dzīvokli, kuram ir divi sanitārie mezgli un virtuve – padomju laikā visi aukstā un karstā ūdens stāvvadi tika būvēti ļoti tuvu tai vietai, kur ūdeni patērēja. Proti, vannasistabā bija savs stāvvads, virtuvē savs, tualetes telpā vēl savs. Tādā veidā padomju laikos visi labi dzīvoja – tērēja ūdeni, cik gribēja, un to neviens neuzskaitīja. Tomēr tad pienāca divtūkstošo gadu sākums, kad sāka uzstādīt ūdens skaitītājus. Rezultātā – dzīvoklim ar trim karstā un trim aukstā ūdens stāvvadiem bija jāuzstāda seši skaitītāji, un beigās klientam ir jāfiksē un jānodod visu šo skaitītāju rādījumi, turklāt visi skaitītāji ir ik pa četriem gadiem jānomaina. Visa ūdens patēriņa uzskaite faktiski notika dzīvoklī, kam papildus bija negatīva blakne – vai nu cilvēki laikus neveica skaitītāju rādījumu nolasīšanu un noziņošanu, vai nolasīja nepareizi, vai to nedarīja vispār. Nav izslēgta arī ūdens zagšana, ko grūti pārbaudīt. Rezultātā ēkas centrālais komercskaitītājs, atbilstoši kuram tiek veikti norēķini ar pakalpojuma sniedzēju, uzrāda, ka ēkā patērēti 100 kubikmetri ūdens, bet mazo skaitītāju kopējā summa ir 50 kubikmetri. Tas rada jautājumu – ko ar šo nebilanci darīt? Cilvēks saņem rēķinu, kur viņa patēriņš pēc skaitītāja ir viens kubikmetrs, bet viņa nebilance ir deviņi kubikmetri. Un šādus stāstus un neapmierinātību no cilvēkiem dzirdam vēl šodien – kāpēc ir jāmaksā par viņa nepatērētu ūdeni?

Lai šādas situācijas izslēgtu, jaunajos projektos tika pieņemts lēmums skaitītājus no dzīvokļiem iznest ārā, tāpēc visi stāvvadi un attiecīgi skaitītāji jaunajos projektos atrodas ēku koplietošanas telpās. Tam ir virkne priekšrocību – skaitītāju nolasīšanu veic apsaimniekotājs (cilvēkiem ir iespēja nepieciešamības gadījumā pārliecināties par datu pareizību), skaitītāju nomaiņu jeb verifikāciju veic apsaimniekotājs. Šim procesam ir viens negatīvs faktors – atverot karstā ūdens krānu, atsevišķos gadījumos var nākties pagaidīt 10–20 sekundes, līdz sāk tecēt karstais ūdens atbilstošā temperatūrā. Tas, protams, var radīt zināmas neērtības, taču šobrīd tirgū jau ienāk jaunas tehnoloģijas – jauni skaitītāji ar ārējām nolasīšanas iespējām, tāpēc tuvākajā laikā šīs problēmas būs iespējams atrisināt.

Tāpat vēl viens būtisks aspekts, par ko būtu jādomā arī pašiem dzīvokļu īpašniekiem, ir virtuves iekārtu kvalitatīva pieslēgšana pie inženierkomunikācijām, kas jāveic kvalificētiem speciālistiem, jo arī tas var ietekmēt karstā ūdens padevi. 

Avots: Diena.lv